Städtebauliche Entwicklung Tiefenreute/Bühl

Arbeiten und Wohnen im Singener Süden - das soll zukünftig im Bereich Tiefenreute/Bühl möglich sein. Die Stadt Singen möchte das Gewerbegebiet Tiefenreute und das Wohngebiet Bühl weiterentwickeln.

Impressionen

Warum braucht Singen neue Gewerbeflächen und Wohnungen?

Die Stadt Singen liegt in der prosperierenden Region Hegau-Bodensee und verzeichnet einen kontinuierlichen Bevölkerungsanstieg. Das Wachstum an Einwohnerinnen und Einwohnern setzt sich weiter fort, was durch die Vorausberechnungen des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg bestätigt wird. Die verkehrsgünstige Lage der Stadt, verbunden mit zahlreichen Infrastruktureinrichtungen in den Bereichen Kultur, Bildung, Wirtschaft und Freizeit, zeichnen die Stadt Singen als attraktiven Standort zum Wohnen und Arbeiten aus.

Die hohe Attraktivität Singens geht einher mit der Tatsache, dass Flächen für die Erweiterung bestehender Gewerbebetriebe bzw. für die Neuansiedlung von Unternehmen nicht mehr im ausreichenden Maße zur Verfügung stehen.

Ebenso verhält es sich mit Flächen für den Wohnungsmarkt: die restlichen verfügbaren Wohnbauflächen im Innenbereich sind knapp, die Bodenpreise und Mieten steigen. Die noch vorhandenen Innenentwicklungspotenziale für Wohnen sind in den vergangenen Jahren entweder erfolgreich bebaut worden oder befinden sich in der Realisierungsphase.

Um den zusätzlichen Bedarf an Gewerbeflächen und Wohnbauflächen zu ermitteln, wurden ein Gewerbeflächenentwicklungskonzept und eine Wohnungsbedarfsanalyse in Auftrag gegeben. Beide Untersuchungen kommen zu dem Ergebnis, dass der erforderliche Flächenbedarf nicht alleine in den bestehenden Baugebieten befriedigt werden kann.

 

Wieso eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme?

Um dem stetigen Bedarf an Gewerbe- und Wohnflächen in Singen gerecht zu werden, plant die Stadt das bestehende Gewerbegebiet „Tiefenreute“ und das Wohnbaugebiet „Bühl“ zu erweitern. Eine „Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme" (SEM) gäbe der Stadt die Möglichkeit, dieses große städtebauliche Projekt von öffentlichem Interesse zügig und einheitlich durchzuführen.

Die Stadt Singen prüft daher im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen, ob die Voraussetzungen für die Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs nach § 165 BauGB für dieses Gebiet gegeben sind.

Im Folgenden soll ein kurzer, stark vereinfachter Überblick über dieses städtebauliche Instrument gegeben werden.

 

Was ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme?

Mit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, kurz SEM, haben Städte die Möglichkeit, Ortsteile von besonderer Bedeutung zügig und koordiniert zu entwickeln. Die SEM ist ein Instrument des besonderen Städtebaurechts und basiert auf einem Modell, nach dem die Stadt die erforderlichen Grundstücksflächen erwirbt, durch Herstellung von Erschließungsanlagen sowie Gemeinbedarfseinrichtungen entwickelt sowie schließlich wieder an bauwillige Interessent*innen veräußert. Dabei bietet die SEM der Stadt besondere Rechte, aber auch im gleichen Maße Pflichten. Voraussetzung für die Umsetzung ist u.a., dass die Maßnahme dem öffentlichen Interesse dient und für die Stadt von besonderer Bedeutung ist.

 

Was sind Vorbereitende Untersuchungen?

Bevor eine SEM beschlossen und umgesetzt werden kann, muss hinreichend geprüft werden, ob die fachlichen und rechtlichen Voraussetzungen hierfür gegeben sind. Diese Phase wird als vorbereitende Untersuchung, kurz VU, bezeichnet und wurde in der Gemeinderatssitzung vom 21. Mai 2019 von der Stadt Singen eingeleitet. Das untersuchte Gebiet ist häufig noch größer als das später tatsächlich zu entwickelnde Gebiet.

Die Stadtverwaltung verkennt nicht, dass mit der Planung und dem Bau des neuen Stadtteils auf der grünen Wiese auch nach Lösungen für die betroffenen Eigentümer*innen und die landwirtschaftlichen Nutzungen gesucht werden muss. Deshalb hat die Stadtverwaltung eigens eine Projektgruppe eingerichtet und einen erfahrenen Dienstleister eingeschaltet, die STEG Stadtentwicklung GmbH mit Hauptsitz in Stuttgart.

Den Lageplan zur Abgrenzung des Untersuchungsbereichs für die VU können Sie hier einsehen:

Lageplan

 

Wie läuft eine SEM ab?

Wenn die Vorbereitenden Untersuchungen abgeschlossen und die Voraussetzungen für eine SEM erfüllt sind, kann vom Gemeinderat eine Entwicklungssatzung beschlossen werden. Eine solche Entwicklungssatzung gäbe der Stadt Singen die Möglichkeit, alle Grundstücke im Gebiet durch Kaufverträge oder notfalls durch Enteignung zu erwerben und eine flächendeckende, zügige Entwicklung durchzuführen. Das Baugesetzbuch gibt den Wert, zu dem die Grundstücke erworben werden, als sogenannten „Anfangswert“ vor. Dabei handelt es ich sich um den Wert der Grundstücke, der bestünde, wenn eine Entwicklungsmaßnahme nie beabsichtigt worden wäre. Dieser Wert wird zum Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen von dem unabhängigen Sachverständigenbüro Dr. Dransfeld aus Dortmund gutachterlich ermittelt.

Neben dem Verkauf an die Stadt haben Eigentümer*innen auch die Möglichkeit, sich zu verpflichten, das Grundstück selbst nach den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zu bebauen. Dazu können Sie eine sogenannte „Abwendungsvereinbarung“ abschließen. Möglich ist dies allerdings nur dann, wenn das Grundstück nach seinem bisherigen Zuschnitt bereits für eine Bebauung geeignet ist und auch nicht für öffentliche Erschließungsflächen benötigt wird. Soweit dies nicht der Fall, d.h. eine Neuordnung des Grundstücks erforderlich ist, können Eigentümer*innen mit der Stadt vereinbaren, dass sie nach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme ein Grundstück zurückerhalten, sofern sie sich zu einer den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme entsprechenden Bebauung verpflichten. Dabei besteht für Eigentümer*innen ebenfalls die Möglichkeit, sich mit anderen Eigentümer*innen oder Investierenden zusammenzuschließen, um diese bauliche Entwicklung zu erreichen.

Die Flächen, die die Stadt erworben hat und die nicht für öffentliche Zwecke genutzt werden, müssen nach der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme wieder reprivatisiert werden. Vorrang haben bei der Veräußerung die früheren Eigentümer*innen. Verkaufen darf die Stadt nur zum sogenannten „Endwert“, d.h. zu dem Bodenwert, der sich durch die Neuordnung der städtebaulichen Entwicklung ergibt. Auch dieser Endwert wird gutachterlich ermittelt.

 

Hat die Stadt Singen ein Vorkaufsrecht?

Die Stadt Singen hat für den Bereich der geplanten Entwicklungsmaßnahme eine Satzung über ein besonderes gesetzliches Vorkaufsrecht erlassen (§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB). Der Satzungsbeschluss über ein besonderes Vorkaufsrecht wurde bereits im Jahr 2008 gefasst, die räumliche Abgrenzung aber durch den Neuerlass der Satzung mit Beschluss des Gemeinderats vom 21. Mai 2019 nochmals geändert. Infolge dieser Satzung hat die Stadt die Möglichkeit, zu allen Grundstücksverkäufen im Entwicklungsbereich ein Vorkaufsrecht auszuüben, d.h. in den abgeschlossenen Vertrag einzutreten und ggf. auch einen deutlich überhöhten Kaufpreis auf den Verkehrswert herabzusetzen.

 

Was bedeutet das für mich als Eigentümer*in?

Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen werden die verschiedenen Interessen der Eigentümer*innen geklärt. Dies geschieht im ersten Schritt über eine schriftliche Eigentümerbefragung und im Anschluss in persönlichen Gesprächen. Neben den aktuellen Grundstücks- und Eigentumsverhältnissen werden dabei auch die aktuellen Miet- und Pachtverhältnisse abgefragt. Außerdem werden die grundsätzliche Mitwirkungsbereitschaft sowie ggf. die gewünschte Art der Mitwirkung abgefragt. Wie und in welcher Form Sie an der Entwicklung mitwirken können, wird Ihnen in den Informationsveranstaltungen sowie in den Einzelgesprächen näher erläutert. 

 

Wie erhalte ich weitere Informationen zu der Entwicklung?

Unsere Website wird immer wieder aktualisiert, sobald es neue Beschlüsse oder Berichterstattung zur Baulandentwicklung gibt. Neben der Beteiligung der Betroffenen wird es außerdem auch eine öffentliche Veranstaltung für alle Interessierten geben. Diese wird voraussichtlich im Frühjahr bzw. Sommer 2020 stattfinden.

Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne persönlich zur Verfügung.


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